2024 年第一季央行宣布升息半碼！是 2023 年第 2 季以來首次升息！究竟房貸利率會如何變動？升息後的利率對於這些已經買房的人會有怎樣的影響呢？對於未來要買房的利率又會有什麼影響？
近年來，貸款機構積極推出長達 30 年、 40 年的房貸方案，並且給予民眾更長的還款期間，這種看起來讓你付的起，又可以慢慢還的方案，是否有什麼陰謀在其中呢？還是銀行真的在默默行善，因應高房價，為了讓民眾都可以比較買得起房子才這麼做呢？讓我們一起從頭認識房貸利率，觀察升息對房貸的影響！
房貸利率結構？房貸指標利率、加碼利率差在哪？
「 房屋貸款利率 」的結構主要是由「 指標利率 」＋「 加碼利率 」組成，指標利率在各家銀行的數值不相上下，差別較大的是依照個人條件決定的加碼利率！
房貸指標利率
- 「 指標利率 」是各家銀行依據現在金融產業的平均利率水準，所計算出來的利率，可以視為銀行放貸資金的成本。
- 各家銀行的計算方式不同，通常會以 5 − 6 家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準。每家銀行的指標利率雖然不同，但皆落在一定範圍內；部分銀行甚至會直接將指標利率稱為「 定儲指數利率 」。
- 貸款期間內「會」隨著央行升降息調整，分為月調型指標利率及季調型指標利率。
房貸加碼利率
- 「 加碼利率 」是銀行針對申請人的信用、收入狀況等條件進行綜合評估，在考量銀行承作成本、風險與合理利潤後，所計算出來的利率。
- 貸款期間內「不會」隨著央行的升降息調整。
房貸機動利率？房貸固定利率？
我們在貸款時經常會看到銀行利率上面顯現固定利率、浮動利率的標示，究竟這兩者的差別在哪裡？我們在認識「 房貸利率 」之前，先來了解一下利率的基礎分類！
房貸固定利率
- 「 固定利率 」，顧名思義就是在貸款期間「不會」隨市場利率水準變動的利率。
- 適用於目前處在利率水準低檔且預估即將上場時。
房貸浮動利率 ／ 房貸機動利率
- 「 浮動利率 」，又可稱為「 機動利率 」，則會隨著金融市場的利率水準而調整。
- 適用於利率水準波動不大或水準即將往下跌時。
房屋貸款利率種類
一般來說，「 房貸利率 」大致可以分為「 固定式利率 」、「 一段式機動利率 」以及「 分段式機動利率 」三種。固定式利率不會隨著央行政策進行升降息的調整；一段式機動利率在整個貸款期間，只有指標利率會變動，個人加碼利率不分區段都會維持同一個數值；而分段式機動利率又稱為階梯式機動利率，會將貸款期間切分為 2 或 3 個區段，不同時期會採用不同的加碼利率計息，此時必須把各階段的利率平均，或是加計所有費用得出總費用年百分率，才是該筆房屋貸款實際的利率。
| 分類 | 固定式利率 | 一段式機動利率 | 分段式機動利率 |
| 內容 | 固定利率 （依合約規定） |
指標利率＋加碼利率 （加碼利率固定） |
指標利率＋加碼利率 （加碼利率前期低後期高） |
| 利率 | 固定 | 通常較低 | 合計後較高 |
| 特色 | ・利率固定 ・無法反映市場狀況 ・長期承作銀行少 |
・利率會隨央行升降息變動 ・貼近市場狀況 ・前期還款壓力大，後期趨穩 |
・利率會隨央行升降息變動 ・貼近市場狀況 ・升息時還款壓力會較大 |
| 適合 族群 |
・擔心通膨、升息風險 ・收入穩定的家庭 ・預算有限且預計長期還款的首購族 |
・首購族 ・一般上班族 ・購屋自住的族群 |
・初期資金不充裕的首購族 ・投資族 ・預計短期內換屋的 |
2025 最新房貸利率試算
既然利率上升已經是不變的事實了，那以現在的利率一個月到底要繳多少錢呢？我們假設你買了台北市的房子，向銀行借了 800 萬元，設定貸款期限 30 年（沒有寬限期），並以一般房屋貸款「 本息均攤 」的方式來計算，一個月最低大約需要繳 30,000～34,000 元，其中還不含申請房貸的費用以及其他貸款條件，且各銀行的利率也不盡相同，以下整理台灣幾個銀行房貸方案的最低利率（以各銀行房貸方案中利率最低者計算），以及每月償還金額給大家看！
升息後每個月要還多少錢？
（和 2024/3 升息前地板利率 2.06% 相比）
- 八大公股銀行一般購屋貸款利率
| 房貸銀行 | 一般購屋貸款 最低房貸利率 |
每月預估 償還金額 |
升息房貸 多多少？ |
| 台灣銀行 | 2.345% | 30,969元 | +1,159元/月 |
| 土地銀行 | 2.575% | 31,923元 | +2,113元/月 |
| 合作金庫 | 2.888% | 33,247元 | +3,437元/月 |
| 第一銀行 | 2.60% | 32,027元 | +2,217元/月 |
| 華南銀行 | 2.50% | 31,610元 | +1.800元/月 |
| 彰化銀行 | 2.50% | 31,610元 | +1,800元/月 |
| 兆豐銀行 | 2.435% | 31,340元 | +1,530元/月 |
| 台灣企銀 | 2.40% | 31,195元 | +1,385元/月 |
- 民間銀行一般購屋貸款利率
| 房貸銀行 | 一般購屋貸款 最低房貸利率 |
每月預估 償還金額 |
升息房貸 多多少？ |
| 中國信託 | 2.68% | 32,363元 | +2,553元/月 |
| 國泰世華 | 2.72% | 32,532元 | +2,722元/月 |
| 台北富邦 | 2.65% | 32,237元 | +2,427元/月 |
| 新光銀行 | 2.50% | 31,610元 | +1,800元/月 |
| 台新銀行 | 2.68% | 32,363元 | +2,553元/月 |
| 玉山銀行 | 2.75% | 32,659元 | +2,849元/月 |
| 聯邦銀行 | 2.95% | 33,513元 | +3,703元/月 |
| 凱基銀行 | 2.55% | 31,818元 | +2,008元/月 |
| 遠東商銀 | 2.50% | 31,610元 | +1,800元/月 |
| 王道銀行 | 2.19% | 30,335元 | +525元/月 |
資料來源：各銀行官網，筆者彙整（資料更新時間：2025/2/10）
［註］實際利率仍以各銀行官方資訊為主
2025 最新銀行房貸比較
這邊筆者就各大銀行的「 一般房屋貸款 」方案來進行比較，讀者們可以透過貸款成數、房貸利率、寬限期與否等項目來評估適合自己的房貸方案！
| 銀行 | 中國信託銀行 | 國泰世華銀行 | 台北富邦銀行 | 新光銀行 | 台新銀行 | 凱基銀行 |
| 房貸利率 | 2.68% | 2.72% | 2.65% | 2.50% | 2.68% | 2.55% |
| 貸款成數 | 85% | 80% | 80% | 80% | 80% | 未公告 |
| 貸款年限 （最長） |
30 年 | 未公告 | 30 年 | 未公告 | 30 年 | 40 年 |
| 寬限期 | 3 年 | 3 年 | 未公告 | 未公告 | 3 年 | 未公告 |
| 相關費用 | 8,000 元 | 5,000～20,000 元 | 5,000 元 | 6,000 元起 | 8,000～10,000 元 | 5,000 元 |
資料來源：各銀行官網，筆者彙整（資料更新時間：2025/2/10）
［註］實際利率仍以各銀行官方資訊為主
2025 最新房貸利率比較（持續更新）
升息、通膨樣樣來，想買房的你是不是被房貸壓力壓得喘不過氣？購屋族的心聲，銀行們都聽到了！除了政府推出的青年首購貸款，目前各大銀行都有陸續針對不同購屋族群提供特殊的優惠房貸方案，符合資格者都可以以優惠的利率進行貸款！筆者彙整了幾個優惠房貸利率方案，供大家做參考：
| 銀行 | 中國信託銀行 | 永豐銀行 | 玉山銀行 | 國泰世華銀行 | 第一銀行 |
| 優惠方案 | 築巢優利貸 | 女人家房貸 | 綠建築房貸 | 優質客戶購屋貸款 | 以房養老安心貸 |
| 適用對象 |
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| 房貸利率 | 2.185% 起 | 2.22% 起 | 2.38%～2.87% | 2.66% 起 | 2.45% 起 |
| 貸款成數 | 85% | 85% | 70～80% | 80% | 無資訊 |
| 貸款年限 | 35 年 | 40 年 | 20年 | 30 年 | 20 年 |
| 寬限期 | 5 年 | 3 年 | 無資訊 | 無資訊 | 無資訊 |
| 相關費用 | 0 元 | 5,000～ 12,000 元 |
3,000 元 | 5,000～ 20,000 元 |
5,300 元 |
資料來源：各銀行官網，筆者彙整（資料更新時間：2025/1/9）
升息對房貸利率的影響？
央行升息對房貸有什麼影響呢？這裡我們直接舉例說明。假如你申辦了 A 銀行的指數型房貸，此房屋貸款的最終利率是用「中華郵政一年期定存利率」作為基準。假設當初你核定貸款時看到的房貸利率＝基準利率 0.85 % ＋個人加碼利率 0.5 % ＝ 1.35 % 。但這個利率數字是建立在你要還款的 30 − 40 年間，都沒有利率改變的情況。如果此時中華郵政調升一年期定存利率到 0.975 ％（央行升息半碼），代表你的房貸利率，從此開始不再是 1.35 ％，而是 1.475 ％（基準利率 0.975 % ＋個人加碼利率 0.5 % ）。
也就是說，你現在看到的購屋貸款利率，不一定是你未來繳的利率。可能寬限期過後，利率已經大不相同，你所需要付的利息比你原本以為得更多。當然也是會有設定調整上限的方案，這種就會比較有保障，不至於無限上綱。
| 房貸項目 | 房貸銀行 | 2023/3 升息前利率 |
2023/3 升息後利率 |
2023/8 補貼後利率 |
2024/3 升息後利率 |
| 青安貸款 | 台銀、一銀、合庫等 8 家公股銀行 | 一段式利率： 1.90% |
一段式利率： 2.025% |
一段式利率： 1.775% |
一段式利率： 1.775% |
| 二段式利率： ・前 2 年 1.69% ・第 3 年起 1.99% |
二段式利率： ・前 2 年 1.815% ・第 3 年起 2.115% |
二段式利率： ・前 2 年 1.565% ・第 3 年起 1.865% |
二段式利率： ・前 2 年1.565% ・第 3 年起 1.865% |
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| 築巢優利貸 （公教房貸） |
台銀、中信銀 | 1.935% | 2.06% | 2.06% | 2.185% |
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